「租金涨、房价跌」背驰! 对后市有何启示?

近期新盘普遍以低价开盘，二手房价持续调整。根据美联物业研究中心资料，「美联楼价指数」上半年录得约2.86%的跌幅，近月跌势延续，本年迄今(截至8月5日)楼价跌幅扩大至约4.2%；反观，随着租务旺季重临，留学生来港觅租盘，加上人才来港增加住屋需求，均带动租金持续攀升。美联「租金走势图」上半年升约2.62%，可见目前港楼呈现「租金涨、房价跌」的背驰情况(见图一)。

差估署细单位租金回报率升至约11年半新高

在「租金涨、房价跌」的背驰情况下，住宅物业的租金回报率上扬。根据差饷物业估价署的资料，最新6月份A类(实用面积约430平方呎或以下)私人住宅细单位租金回报率约3.4厘，较2021年2.3厘的低位，增加约1.1个百分点，创约11年半的新高(见图二)。

部分屋苑已拥较高租金回报率

香港部分屋苑已拥较高租金回报率。资料显示，当中位于九龙湾的得宝花园及大围的金狮花园租金回报率分别约4.61厘及4.52厘。紧随其后亦有多个屋苑租金回报率超过4厘，包括屯门迭茵庭、沙田第一城、沙田中心、马鞍山荟朗与将军澳海茵庄园，租务回报率由4.01厘至4.25厘不等(见图三)。

至于各区亦不乏接近4厘租金回报的屋苑，当中包括火炭银禧花园、美孚新村、大埔中心、沙田好运中心、薄扶林置富花园、九龙湾德福花园、淘大花园、荃湾中心及位于鲗鱼涌的南丰新村等9个屋苑亦「榜上有名」，各屋苑租金回报率介乎3.83厘至3.99厘的不俗水平(见图三)。

楼价跌 收入升 入市能力提高

值得留意，目前楼价较3年前高位回落超过25%，但同时居于私人物业的家庭住户月入中位数却较3年前上升约1成，由此可见，与3年前相比，楼价高位回调，但市民收入上升，置业入市能力相对提高。更重要的是，随着美国联储局暗示9月有机会减息，随着美国减息周期展开，未来香港按揭利率亦有机会跟随回调，当息口下跌而租金续升，有望促使「转租为买」个案增加。

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