这个房市现象 香港历来首次出现!

近月租金持续攀升，而楼价却继续下调，令今年「租金升、楼价跌」的情况加剧。美联「租金走势图」7月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约37.41港元，连升5个月，而首7个月累升约4.44%。反观，「美联楼价指数」最新(9月2日)报129.42点，较四星期前跌1.79%，而本年迄今楼价跌幅进一步扩大至5.92%，创8年新低。

值得留意，租金与楼价走势背驰的情况并不常见，当中「租金升、楼价跌」更是罕有。根据「美联楼价指数」及美联「租金走势图」于1997年至今的28年间，当中23年的楼价与租金的走势都是一致，即「楼价升、租金升」、「楼价跌、租金跌」；近28年间，只有5年两者走势背驰，当中3年(2003年、2015年、2019年)出现「楼价升、租金跌」；反观，去年才首次出现「租金升、楼价跌」，而今年情况持续，即连续2年「租金升、楼价跌」，并为历来首次(见图一)。

而正正由于近年租金表现明显较楼价更好，带动租金回报率显著上涨。综合差饷物业估价署的资料，最新7月份差估署A类(实用面积约430呎或以下)的私人住宅细单位租金回报率约3.6厘，较2021年2.3厘的低位，增加约1.3个百分点，创约12年的新高(见图二)。

展望未来数月租金表现，由于各类外来专才及内地生来港，为香港带来租住新需求，同时租盘供应减少下，估计全年租金有力再向上；反观楼价方面，短期有不少一手供应，相信发展商仍会以折让二手价推售抢购买力，料年内楼价仍有调整压力，按此推算，「租金升、楼价跌」情况将进一步加剧，势将进一步刺激租金回报率向上。

定期存款创历史新高 迫近10万亿港元水平

另一方面，加息周期期间定期存款利率高企，吸引资金涌入定期存款收取利息，香港定存数字节节上升。根据香港金融管理局最新资料显示，截至7月底，定期存款达到约9.97万亿港元，创出历史新高，亦较2022年3月美国踏入加息周期时的约5.52万亿港元大幅增加约81%(见图三)。

而随着美国9月很大机会开始减息，定期存款息率预料会随减息而同步下调，在租金回报率与定期存款回报一加一减的情况下，这两项回报差距明显收窄，将增加投资者把资金投放在楼市的诱因。料息口回落将驱使资金流出，保守估计只要当中1%流入楼市，已可带来997亿港元成交额，以今年首8个月平均每个住宅单位约820万港元计算，此金额等同于约12,000个单位的成交量，因此相信减息将有助刺激楼市成交。

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