【金诉专栏】开发商降标减配、私自变更规划,业主能退房吗,该如何维权?

首先，如果遇到此类情况，开发商交房了，业主们一定要先验房，根据验房情况再考虑是否收房。并且一定要注意，只要发现问题，最好以书面文件的方式要求开发商对房屋进行维修和整改。如果开发商拒绝整改或者整改速度很慢，咱们还可以视情况采取其他法律手段。

其次，业主们可以仔细查看购房合同，尤其是关于交房、开发商违约和退房的相关条款。如果开发商的行为明确违反了合同内的约定或达到了法定解除的条件，咱们可以凭借购房合同等提起相关民事诉讼。

但是，在这里，有两点需要注意，一是是否构成合同目的无法实现。司法实践中认定当事人是否享有法定解除权，其关键在于如何认定“合同目的不能实现”。开发商降标减配、变更规划、退地等行为带来的影响是否能够认定为购房人的“合同目的不能实现”，这是难点和重点所在。二是合同中往往会有很多格式条款，甚至霸王条款，这些条款往往会排除开发商的风险和责任，同时减少咱们购房人的权利。

所以，很多时候，遇到此类问题通过民事解决可能是比较难的，往往需要不只关注合同本身，更要多管齐下，看开发商及项目本身是否还存在其他问题。

第三，如果已经有证据证明确实存在降标减配、违规等问题，可以直接对此提起相关的违法查处，必要的时候还可以提起相关的行政复议、行政诉讼。业主们收房时能看到的开发商的违法违规问题可能只是冰山一角，在降标减配、变更规划等行为背后或许隐藏着更大的问题。因此，业主们还可以通过信息公开的方式对该项目进行全面、深入的了解。如果发现开发商还存在其他问题，比如违建等，我们可以视情况一并提起相关违法查处申请。通过合法合规的方式，掌握更多的筹码。

这里有一个误区，也是最近很多朋友在问的问题：相关部门批准了开发商变更规划的申请，开发商的行为是不是就一定合理合法了？在这里需要明确两个核心点，第一变更规划的部分是否是同一个项目的，和咱们购房人有利害关系。如果在咱们买房后变更了，和咱们有利害关系，就应当提前告知咱们，咱们有权利提出自己的异议。如果变更的内容会损害到购房人的合法权益，更应当慎重。第二，变更的程序是否合法。规划变更是有很严格的法定程序的，不是给个通知就完事了。

最后，在采取上述方式维权的同时，我们还可以与开发商进行谈判和协商，要求开发商进行整改、赔偿、换房或者是退房等。如果业主们想要退房，还需要综合考虑开发商目前的情况是否有钱可退，如果开发商的账户已经无钱可退，我们可以看看其他方案。

在维权的过程中，如果遇到难题，一定要及时向相关专业人士咨询，避免陷入维权误区，得不偿失。