正式进入减息周期 利好消息逐步涌现

美国降息高达半厘，香港的主要银行随即跟随降息，正式进入减息周期，市场气氛转趋乐观。更重要的是，中央政府推出「组合拳」提振楼股市场，港股受惠，但对楼市的影响仍需时发酵。

减息后楼市未见急速回勇，若比较2月底全面撤销所有购房限制措施及是次减息后的即时市况，据美联物业研究中心综合<<一手住宅物业销售资讯网>>及市场消息，于2月底购房限制撤销后，该一周的新盘成交量较消息公布前一周大增近8.2倍至597宗；期内综合美联分行资料显示，全港35个大型屋苑过去一周二手成交量则按周增加1.32倍至116宗，刺激效果可谓立竿见影。反观于日前降息后，该一周的新盘成交量仅较公布前一周增加1宗；同期二手一周成交量亦只按周上升4宗(见图一)，可见降息对提振楼市的即时威力并不急劲，反映威力发挥需时。

2月底撤销所有购房限制措施的效果是「立竿见影」，相较之下，降息威力需时发酵，但是结合全无购房限制，相信对楼市的作用更为「细水长流」。降息后发展商推盘步伐明显加快，香港银行公布减息后短短8日已有4个全新房项目先后开价，包括跑马地宏德街1号项目、西半山坚道48号项目、启德协调道10号项目第一期及元朗大旗岭266号项目，上述4个新盘开价均相当克制，4盘首批价单较同区余货或二手成交价平均低约19%，甚具吸引力，相信有助刺激一手，以致整体楼市气氛。

房贷还款负担8年低

随着楼价回落，加上踏入减息周期，香港家庭的房贷还款负担正持续下降。以一个实用面积约500平方呎的单位为例，于3年前2021年8月楼价高位、房贷年期20年及7成贷款并以最优惠利率为基础计算，当时的房贷还款负担比率(每月房贷还款/居于私人物业的家庭每月入息中位数x100%)达到68.6%，对家庭的支出负担可谓不轻(见图二)。

然而，随着目前楼价已由高位下跌约28%、香港贷款息率下调0.25厘、同时居于私人住宅的家庭月入中位数亦与3年前相比增加约1成，令到最新房贷还款负担比率已跌至约50.8%，较2021年高位回落17.8个百分点，并创自2016年7月后的逾8年新低(见图二)。现时房贷还款负担比率属于相对健康水平，势令潜在买家置业更轻易，变相利好楼市。

近期租金节节上升，反观房价持续整固，在「租金升、房价跌」的背驰情况进一步扩大下，再配合日前香港银行调低贷款息率，各区渐趋涌现「房贷还款比租房便宜」的屋苑，势促使租客考虑转为买房，同时吸引买家入市。以P按3.875厘、以及房贷年期30年及承造7成贷款，并以各屋苑8月份的租金水平计算，以大围金狮花园为例，该屋苑8月份平均呎租约44.09港元，假设以屋苑一个306平方呎单位，每月租金约13,492港元，同月屋苑平均呎价约10,652港元，楼价约326万港元，若以3成首付7成贷款、30年房贷年期、P按3.875厘计算，每月房贷还款额约10,729港元，以此推算，买家每月房贷还款较每月租金的开支低出约20.5%，即「房贷还款比租房便宜」逾2成(见图三)。

至于紧随其后的屋苑包括沙田花园城、沙田河畔花园、九龙湾得宝花园、坚尼地城嘉辉花园、马鞍山荟朗、荃湾荃湾中心等，这些屋苑每月房贷还款较每月租金的支出，低出介乎13.2%至19.6%；再之后亦不乏每月房贷还款较每月租金支出便宜介约5%至接近10%的屋苑(见图三)。随着美国联储局踏入减息周期，相信香港亦有望跟减贷款息率，令各屋苑「房贷还款比租房便宜」的幅度，以及屋苑数量亦将会愈来愈多，刺激买家入市。

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