总结2024年香港房地产市场表现

回顾2024年香港的房地产市场表现，最显著的变化在于房屋政策的调整。首先，香港特区政府在2月底全面撤销所有房市辣税；随后亦暂停压力测试及放宽物业贷款至2009年前的相对宽松水平，从多方位提振房市。在「全面撤辣」以及美国联储局开始降息的消息刺激下，一手和二手市场的交易量一度急升。然而，由于房市需要时间进行稳定和调整，随后升势略有放缓。但整体而言，全年房市成交量仍然表现不俗。预计2024年一手住宅成交量将录约1.6万宗，按年增逾5成；而二手住宅成交量则估计可达4万宗水平，按年上升超过1成。无论一手及二手成交量皆创出3年新高(见图一)。

房价方面，在包括中美关係不明朗及新盘库存高企等各项负面因素下，今年全年房价持续低位徘徊，本年迄今跌约6.8%；反观租金继续逆市上扬，今年首11个月升约5.5%，主要由于早前的租务旺季，加上不少准买家转买为租观望后市，以及各地人才持续涌港等因素带动租金表现，导致连续2年出现「租金升、房价跌」的背驰走势(见图二)。

目前香港房市利好与利淡因素并存，利好因素包括美国降息潮持续、中央政府继续推出刺激经济政策提振楼市及股市、恢復「一签多行」推动消费及经济復甦、吸人才计划持续发酵带动香港买卖及租赁市场，租金节节上升及「房贷还款比租房便宜」的情况重现，租金回报率变得吸引，势带动长线投资者入市等。至于负面因素有中美关係前景不明朗及新盘库存高企等，但总括而言，利好因素仍多于利淡因素，有助带动房市稳中向好。

贷款跌、存款升 银行或进一步降息

值得留意的是，香港出现息口「加慢减快」，相信或与贷存比率下跌有关。根据香港金融管理局资料显示，香港于2022年9月开始踏入加息周期，港元存款数字与贷款数字初期有同步增加的趋势；然而，其后香港开始出现「贷款跌、存款升」的背驰现象。截至2023年底，港元存款数字增加至7.62万亿港元，较2022年9月份开始加息时的7.38万亿港元增加约2,400亿港元；期内港元贷款数字则减少至6.42万亿港元，较2022年9月减少2,200亿港元；今年9月香港重新踏入降息周期，港元存款与贷款的「背驰」情况持续，今年首10个月，港元存款较去年底进一步增加约2.9%至7.84万亿港元；期内港元贷款额则较去年年底进一步减少约5.5%至6.07万亿港元(见图三)。

若以港元贷存比率去计算，港元贷存比率由2022年10月份，即加息周期时的90.8%，下降至2024年10月份的77.5%，比率创逾7年新低(见图四)。贷存比率持续下降是贷款下跌及存款增加的结果，在资金无出路之下，银行冀望降息能提升客户的贷款意欲，同时也可降低存款成本。若情况持续，银行有更大可能加速降息，变相利好香港房市。

美国联储局一如市场预期于12月再降息0.25厘，为3个月内第3度降息，累计减幅达到1厘；而香港银行亦跟随美息下调利率，最优惠利率下调0.125厘，进一步舒缓供楼人士的压力。香港再降息0.125厘后，房贷利率已降至3.5厘，若以贷款额500万港元为例，并以30年还款期计算，每月供款减至约22,452港元，较9月初未降息前(房贷利率为4.125厘时)相比，每月供款减少1,780港元(或约7.3%)。

在众多利好因素带动下，预期明年住宅物业成交量将进一步上扬，房价亦有望扭转连跌3年的走势；至于租金方面，相信人才及内地生将持续来港，对租务有正面作用，估计明年租金将继续上升，届时将打破连续2年「租升价跌」的背驰情况，明年两者走势将再度一致。

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