在香港买房、卖房如何定价？银行的物业估价是一个重要指标，影响了物业在市场上的价值。
业主在放盘时除了应该了解附近楼盘的放盘价和成交价，还应参考单位的银行估价（反映市场愿意出价多少接盘）。买家买房时也应该充分了解估价信息（银行估价是影响按揭贷款金额的重要因素），以便顺利申请按揭贷款。
然而银行估价未必能达到买卖双方的心理预期，本文就带你深入领略香港银行的物业估价，了解如何避免估价不足影响按揭，估价不足时可以怎么处理等问题。
银行或地产相关机构的物业估价是对房地产价值的评估，考虑物业的位置、市场状况等因素，确定其市场价值。
估价是申请房产按揭贷款的关键指标，所有银行在审批按揭时都会参考物业估价。即使买家的入息证明、压力测试等都完全符合要求，也有可能因为估价问题而影响审批贷款的金额。
买家如果想了解心仪单位的估价，可以通过多种途径（银行网上估价、咨询地产代理等）查询，以便更好地了解市场情况。
物业估价报告可以评定物业在市场上的价值，反映出市场上买家愿意为购买单位支付的价格。买家在买房前可以先在美联物业网站查阅银行估价或向银行直接了解该单位的估价。估价不一定是具体数字，可能是一个范围。如果成交价不在范围内，银行可能拒绝贷款申请。
即使准买家未有心仪单位，也可以在美联网站搜寻楼盘时，于详情页内查阅银行的估价，了解单位的放盘价与银行估值是否存在巨大差异。部分准买家会觉得低于估值就是笋盘，但实际情况还要因单位而异，比如估价可能不会将单位内部装修纳入衡量因素，因此估价不能完全作为衡量标准。
此外，除了买房，物业估价报告也可以在移民、报税、会计、法庭诉讼等场合使用，到时测量师会根据不同用途而决定报告格式来撰写估价报告。
位置是影响物业估价的关键因素，比如位于市中心、离地铁站近、周围有商场等地段的物业估值通常更高。
面积、楼层、座向、景观、是否事故单位等都会直接影响物业估价的差别。比如同一楼宇的低层单位的景观可能被前面建筑物遮挡，而高一层的单位可能景观开阔，不受影响，物业估价相对会更高。
楼龄、会所设施、开发商、物业管理、是否需要大维修等因素也都会对屋苑的单位估价产生影响。并且屋苑单位的估价走势也会受屋苑最近的成交价影响，所以即使附近差不多楼龄的屋苑，估价走势也可能有差别。
区内成交价走势，以及地区在规划上的变动，会影响同区楼盘的估价。
宏观经济影响地产市场发展，比如经济衰退有可能导致房价下跌，物业估价也会有相应的调整。
政府政策如调整贷款利率、印花税安排、限制外国人购买物业等均会影响估价。
楼市交易火热的时候，高成交量让银行更快根据市场实际情况对估价作出调整，更加贴近市况。而交易相对冷清的时候，其估价未必能完全反映近期市况，有滞后性。
银行估价不一定等于市场成交价，如果心仪单位的放盘价与银行估价不同，可以向地产代理了解单位与银行估价不同的原因或者向多家银行查询估价。
还需要留意的是除了估计不足，估价过高也可能让银行拒绝按揭申请。楼市不稳时，部分急售或移民盘低于市价出售，如果成交价低于银行估价的5%-10%，银行也有可能认为存在潜在风险，将其视为不合理交易，拒绝贷款申请。
对于估价不足的情况，买家可以向多家银行查询、提供买卖合约要求上调估价、申请私人贷款作首期或加按现有物业来应对。
1）向多家银行查询：网上估价有可能滞后，买家可以直接或通过地产代理/专业按揭转介公司向多家银行查询估价作比较，不同银行会选用不同的测量行，估价可能有所不同；
2）向银行提供买卖合约要求上调估价：签署买卖合约后申请按揭，要求上调估价，银行有真实成交价参考，有可能对估价作出调整；
3）申请私人贷款作首期：经络按揭提供私人贷款比较，买家可申请私人贷款增加现金流；
4）加按现有物业：如果买家持有其他物业，可加按套现，增加首期预算。
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美联物业香港2025-01-15 20:18:50来自北京市
