金蛇迎春 美联集团暨鋑联控股展望新年楼市

乙巳蛇年已至，美联集团携手鋑联控股送上新春祝福，并展望蛇年楼市。虽然蛇年是早春，但是香港楼市成交量却暂未出现显著回升，针对这一现象，美联集团主席黄建业、副主席黄静怡，鋑联控股执行董事黄耀铭纷纷表示了自己的看法。

虽然2024年港府先后推行「撤辣」及「放宽按揭」等措施，且美国重启减息周期，但是港房市场物业整体成交量（包括一手私人住宅、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）全年仅录68,516宗，比2023年按年上升约18%，仍未重返高峰。目前看来，住宅房价依旧疲软，去年全年再跌约7%，已连续两年「价跌量升」，累计楼价由3年前的高位回落近28%。

展望2025年，主席黄建业认为整体经济环境会像灵蛇一样变幻莫测，无从捉摸。一方面，由于特区政府已经「全面撤辣」且「放宽按揭」，加上持续有高才、专才、优才来港工作，学生来港求学，带来新的买房、租房需求及消费动力，让香港经济的内在因素得以持续改善。然而另一方面，外围因素却一直存在高度不确定性，比如中美关系、关税及息口都随时会出现变数，影响经济，进而影响楼市的良好发展。

黄建业还指出，2025蛇年在2月初已经立春，实属早春，但是楼市却出现“迟来的春天”，农历年后未出现「小阳春」，新盘及二手房交易量暂未有显著上升，主要原因是市场还在观望港府「财政预算案」的经济及楼市措施。因为外围因素变幻莫测，各界期待特区政府采取新的措施振兴经济，因此在措施尘埃落定之前，发展商、房源买卖双方可能都想按兵不动，所以预计楼市「小阳春」有可能延迟到财案公布后，即今年3月才会出现。

对于香港楼市未来的发展，黄建业有两点建议：

建议投资移民全面放宽至任何房价的物业，房价全部计入投资额，鼓励买房可以移民。由于短期供应仍然比较多，放宽投资移民，虽然不会大幅刺激楼市上升，但是可以稳住楼价及成交，帮助消化供应的同时，也会为港府带来收入。

建议放宽印花税延至交易完成后才需缴付，让置业人士有更大的时间弹性来部署资金，有助减轻短期资金的压力。即使因为各种原因导致相关交易最终未能完成，买家也不会因为已缴付印花税而承受额外损失。且由于现在物业交易的投机活动极少，相信放宽也不会出现炒房风气。

黄建业认为，现时财赤严重，「财政预算案」将成后市的关键，希望特区政府能提出有效措施，吸纳资金来港置业定居，并增强内部需求，通过振楼市、去库存，吸引发展商买地。

对于交投量和房价的预估，黄建业认为，受惠于经济复苏及内地人来港定居、投资及升学，相信物业交投量仍有上升空间，不过升幅有限。预计2025年整体物业成交量可达7.1万套（包括一手私人住宅、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等），按年升约3.6%；整体物业成交金额则预计达到约5,550亿港币，按年升近3.3%。至于房价，有望于年内回稳，即使再跌幅度也有限，回升则视乎经济前景。

为了了解市民对新一年楼市的最新看法，美联物业于新年通过社交媒体，进行了最新的「港人置业意向调查」，共收回逾200份有效问卷。受访者中，认为房价平稳或上升的虽然达61.5%，但是较去年同期调查录得的75.8%，下降约14.3%，可见部分市民目前转为看淡短线房价走势；相反市民普遍更看好租金升幅，高达81.5%受访者认为未来6个月租金将平稳或继续上升，比去年同期录得的58.6%高出22.9%。

受访者对未来六个月房价的预测

此外，市民的入市意向未有显著回升，45.4%的受访者表示有意于未来6个月入市，较去年同期调查录得的46.4%微跌1%。

有意于未来6个月购入物业的受访者比例

调查结果也显示，启德是很受欢迎的置业地区，高达21%受访者以该区为置业首选，荃湾以20.5%紧随其后，沙田及大围则以17.6%排在第三位，将军澳以14.1%排第四位。这反映了众多「新区」渐渐取代传统住宅区成为市民置业的青睐选择。

为了应对香港楼市近年的变化，美联集团内部也在不断革新。副主席黄静怡表示，2024年美联提拔年轻管理层，为集团注入活力与创造力，缔造了引以为傲的成绩，包括：

1）2024年首11个月除税前溢利多于港币3.5亿元

2）全年共诞生74间业绩达千万分行，按年升约1倍

3）美联笋盘App活跃用户再夺全行业之冠

……

展望新一年，黄静怡表示，企业面对挑战，必须主动及积极求变，以灵活应对变化。美联集团的优势是，2024年已经完成首阶段变革。集团立足成功根基，2025年对后市及经营环境皆保持审慎乐观的态度，坚定改革步伐，应对转变，把握机遇，继续鼓励地产中介善用新科技、线上平台及社交媒体吸客，并优化客户线上置业的体验，以应对不断变化的市场需求。同时打造一个更多元的「美联生态圈」，推动各部门之间的有效合作，带来更大的盈利机会。

鋑联控股执行董事黄耀铭指出，相信工商铺最差时期已过，展望2025年整体交投量会比2024年活跃，按年升约20%，达到约4,200宗，重返2022至2023年的水平。事实上，工商铺的每月成交量已于2024年尾重现升势，并录得多套大额成交，主要为刚需买家入市。主要原因有两个，首先是工商铺售价已经显著下降，达到更多买家可接受的价位，其次是市场不断有正面反馈。黄耀铭认为2025年会有更多对楼市利好的消息，吸引刚需买家持续入市，带动工商铺成交量触底反弹。

黄耀铭还认为，因为工商铺价格较高峰大幅回落，可吸引更多年轻一代及非传统投资者入市，为了助客户进一步掌握有关资讯，美联工商铺将参考美联物业住宅部的成功经验，大力发展线上平台，推出全新网站，将传统工商铺资讯透明化及网络化，以协助年轻的业主、买家及租客，更加深入了解工商铺资讯。同时提升美联工商铺与美联集团的业务互动，让客人可以通过工商铺中介接触更多的房地产产品，包括住宅物业、内地房产等。

美联集团行政总裁（住宅）暨美联工商铺行政总裁马泰阳指出，去年美联的业绩可以用“突飞猛进”来形容，在管理层全力策划下于高度波动的市况中实现盈利目标。身兼四大业务行政总裁，马泰阳希望积极促进不同业务之间的合作，例如工商铺团队可以参与豪宅的买卖，内地同事可以带客户来港置业。

2024年，美联物业住宅部与美联中国、美联移民与升学，以及美联金融之间合作促成的成交宗数按年升逾5.6倍；工商铺与美联物业住宅部合作促成的成交宗数则升约2倍。马泰阳希望通过发挥协同效应及跨部门的协作，为客户提供更多置业自用及投资的选择，带来更多的合作、更多的选择、更多的客源和更高的盈利。

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