何谓流通率? 部份新晋屋苑表现更胜十大屋苑!

2024年全面撤销所有房市辣税，加上放宽物业贷款及容许投资移民计划投资豪宅物业，加上中央持续实施刺激经济政策，配合减息周期启动，带动住宅物业交投回升。2024年全港二手住宅(包括二手私人住宅及二手公营房屋)注册量共录40,734宗，按年升约12.3%，并创3年新高。若以一直以来都是楼市重要指标的十大屋苑计算，去年十大屋苑二手注册量合共录2,661宗，较2023年2,406宗按年增加约10.6%；若以流通率计算，去年十大屋苑流通率录约2.7%，由2023年约2.4%的纪录低位有所回升(见图一)。

十大屋苑中，去年流通率介乎约2.1%至约3.4%。当中流通率最高的映湾园录179宗注册，流通率达约3.4%；美孚新邨以约3%排第二位，而沙田第一城及嘉湖山庄均以约2.9%紧随其后。至于十大之中流通率最低的屋苑为康怡花园，仅录约2.1%，海怡半岛及新都城则分别只录得约2.2%及约2.3%(见图二)。

所谓流通率，是以买卖注册量占该屋苑总单位数量的比例作计算，反映物业交投活跃的程度。流通率越高，表示该屋苑的二手买卖越活跃。由于各个屋苑规模幷不相同，加上十大屋苑涉及单位较多，其注册量通常相应较高，因此若要比较各屋苑之间二手物业买卖的活跃程度，可参考「流通率」作比较。

值得留意，虽然楼龄十年以下物业规模较少，成交宗数一般难与十大屋苑相比，但资料显示，此类新晋物业的流通率比起十大屋苑更高，反映他们更受市场欢迎。

若选取10个楼龄十年以下屋苑计算，2024年流通率介乎约3.5%至约4.3%，相对十大屋苑更高。当中东涌东环流通率录约4.3%，紧随的是荃湾柏傲湾，录约4%，天钻与海之恋流通率齐录约3.7%，元朗世宙、东涌升荟、南昌站汇玺、日出康城LP6、观塘凯汇及日出康城MALIBU则录介乎约3.5%至3.6%(見圖三)。上述10个楼龄十年以下屋苑流通率均明显较同期十大屋苑更高，可见物业交投更为活跃。

总括而言，新晋屋苑在二手买卖活动层面比起传统十大屋苑实际更为活跃。

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