「租升价跌」背驰走势持续 吸引用家及投资者入市

近两年来香港住宅市场呈现出「租金上升、楼价下跌」的背驰走势，推动租金回报率持续上升，在减息周期启动的背景下，重新激活用家及投资者的入市意欲。值得注意的是，差饷物业估价署最新1月小型单位的租金回报率已高于贷款利率，为相隔27个月(自22年9月)后首见，进一步提升市场吸引力。

吸引用家「转租为买」

在「租金上升、楼价下跌」的环境下，部分屋苑已出现了「房贷还款比租房便宜」的情况，吸引租客考虑转为买房。以九龙湾得宝花园为例：

• 2025年2月平均呎租为43.8港元；

• 假设该屋苑一个282平方呎的单位，推算月租约12,352港元；

• 同期平均呎价为10,709港元，推算单位楼价约为302万港元；

• 若以七成贷款、30年房贷年期、P按贷款利率3.5%计算，每月房贷还款约9,493港元(见图一)

换言之，买入该单位的每月房贷还款，比租住同一单位所需支出低约23.1%，显示在目前利率及楼价水平下，这情况下的置业成本已较租房低。

除得宝花园外，沙田河畔花园及花园城等屋苑亦出现类似情况，每月房贷还款普遍较每月租金低逾两成(见图一)。随着市场预期美国将于年内减息两次，香港息率有望跟随调整，预料更多屋苑将出现「房贷还款比租房便宜」现象，势将进一步推动用家入市。

投资者入市数量显著增加

除用家外，「租金升、楼价跌」亦吸引投资者「趁低吸纳」。自香港政府于2024年全面撤销楼市「辣招」后，物业市场投资价值逐步回升，大手买家重现一手市场。

根据美联物业研究中心综合土地注册处数据显示，2024年3月至2025年2月间，一手市场录得584宗大手买家个案(即同一买家于同月及同一楼盘购入多于一个单位)，个案数量按年大增近8倍；涉及单位总数接近1,500伙，按年更上升近10倍(见图二)。

此外，以公司名义入市的个案亦持续增加。撤辣后一年内，市场录得超过2,100宗公司买家个案，按年增幅达5.8倍(见图二)，显示投资者对香港楼市的投资信心显著回升。

一手大手客近半为内地买家

值得关注的是，内地买家在一手市场大手成交中的占比逐步提升。撤辣后一年内，内地买家参与的大手个案达286宗，按年增加近17倍；涉及单位数为714伙，按年上升超过19倍；在撤辣前内地买家占大手客比重仅约25%，而过去一年则已达到接近50%(见图三)。

以上各项数据均有力证明投资者已较全面撤辣前踊跃入市。综合目前市场走势，租金回报率持续高企、利率有望进一步下调的背景下，相信无论是用家因「房贷还款比租房便宜」而选择入市，抑或投资者部署长线资产置业的个案将会愈来愈多，有助带动楼市成交量续升。

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